06.12.2016 – SULL’AREA A VERDE PUBBLICO ATTREZZATO SI PAGA L’ICI/IMU ? CONTRASTO IN CASSAZIONE

SULL’AREA A VERDE PUBBLICO ATTREZZATO SI PAGA L’ICI/IMU ? CONTRASTO IN CASSAZIONE

Ancora una pronuncia della Corte di cassazione sull’annoso problema dell’assoggettamento a Ici/Imu delle aree destinate a verde pubblico attrezzato. La Corte di cassazione, con la sentenza 23 novembre 2016 n. 23814, prende però finalmente atto dell’esistenza di un contrasto, anche se la questione non viene rimessa alle sezioni Unite.

La vicenda e gli orientamenti  Oggetto del contendere era un’area destinata a zona F- verde pubblico attrezzato e ad avviso del contribuente le aree sulle quali si possono edificare attrezzature e impianti di interesse pubblico non sono assoggettabili a Ici. Di diverso avviso la Corte, secondo la quale la nozione di edificabilità utilizzata dal legislatore Ici «non si identifica e non si esaurisce in quella di edilizia abitativa». Secondo la Corte va «motivatamente disatteso» il diverso orientamento espresso dalle sentenze di cassazione nn. 25672/08 e 5992/15 (e diverse altre), secondo il quale le aree sottoposte dal piano regolatore generale a un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle trasformazioni del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, non possono essere qualificate come fabbricabili, ai sensi della normativa Ici. Queste pronunce, infatti, non tengono conto che la normativa Ici prevedendo che un terreno è qualificabile fiscalmente edificatorio sia quanto l’edificabilità risulti dagli strumenti generale o attuativi (edificabilità legale), sia quanto esistano possibilità effettive di edificazione (edificabilità di fatto) delinea una nozione di area edificabile che valorizza la mera potenzialità edificatoria. L’edificabilità, pertanto non può essere esclusa dalla previsione urbanistica di vincoli, «giacché tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico edilizia del suolo medesimo, ne presuppongono la vocazione edificatoria», fermo restando che la presenza di suddetti limiti incidono sulla concreta valutazione del valore, e quindi sulla base imponibile Ici. In altri termini, si ritiene che la normativa Ici laddove considera imponibile «l’area utilizzabile a scopo edificatorio» valorizzi tutte le forme di edificazione, sia quelle direttamente realizzabili dal privato, come l’edilizia residenziale, sia quelle di carattere pubblico.

Rilevanza dell’indice di edificabilità  Quello che rileva, quindi, è la mera previsione dell’esistenza, seppur minima, di un indice di edificabilità. Conseguentemente, un’area a verde pubblico, destinata alla costruzione di un parco, senza alcuna previsione di edificabilità, neanche di interesse pubblico, è area con vincolo d’inedificabilità assoluta che va sottratta al regime di imposizione delle aree fabbricabili, mentre la presenza di un indice di edificabilità, e quindi la possibilità di edificare, comporta l’assoggettamento come area fabbricabile, seppur con valorizzazione della base imponibile che tenga adeguatamente conto dei vincoli di edificazione. Non resta che auspicare che questo pronuncia dia il corso ad un orientamento consolidato, o nel caso di orientamento diverso sia rimessa la questione alle sezioni unite.